Hay diez barrios que concentran el 60% de todo lo que se construye en la Ciudad de Buenos Aires
18.8.2018
Entrevista a Gustavo Desplats de Protocomuna Caballito
Mario Hernandez
M.H.:Gustavo, afirmás que nos van a tapar de cemento. “El modelo de construcción en Buenos Aires nos lleva inevitablemente a una explosión que no es sostenible y que es inmensamente dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo social”. ¿Por qué?
G.D.:Hay dos problemas acá, uno es el modelo, que es el modelo constructivo que tiene la Ciudad de Buenos Aires desde comienzos de este siglo. Nosotros hicimos un simple análisis, que es sumar todo lo que se construyó en la Ciudad de Buenos Aires durante la primera década de este siglo por barrios, desagregarlos por cantidad de m2 y entender cómo es la situación en relación a cómo era la situación en las décadas del ´70/´80 y ´90 en la Ciudad de Buenos Aires. Lo que descubrimos es una gran concentración. Hay diez barrios que concentran el 60% de todo lo que se construye en la Ciudad de Buenos Aires y, por otro lado, hay otros diez barrios que no llegan a sumar ni el 5%. Ese es uno de los problemas.
El otro problema es que el actual gobierno de Rodríguez Larreta ha enviado un proyecto de Código urbanístico que está siendo tratado en la Legislatura de la Ciudad que convalida y avanza para que este modelo sea el dominante para los próximos 40/50 años en la Ciudad. Esta es la doble problemática que tenemos, que el Estado resigna toda posibilidad de control sobre el mercado y se adapta a lo que se construye y al modo en que se construye, convalidándolo.
Este Código está pensado para que se pueda seguir construyendo libremente más en los lugares donde más se construye, en donde el mercado decidió que quiere construir, las tipologías que el mercado quiere construir, grande y valioso como reserva de valor y chiquito y barato para alquilar. Pareciera que según esta propuesta normativa, el Estado no tiene nada que hacer con esto. Yo creo que es un grave problema y un grave error, porque es el Estado el que tiene que tomar las decisiones para guiar la construcción.
A nosotros se nos ha tildado de estar en contra de la construcción y es una gran mentira, lo que nosotros queremos es equilibrio en la Ciudad de Buenos Aires, que se construya lo que la Ciudad necesita, vivienda social, primera vivienda. Hay 1/3 de la población de la Ciudad, entre los que viven en villas, asentamientos, casas tomadas, inquilinatos, pero también los que alquilan y cada vez se les hace más difícil estar en esa situación, que no tienen vivienda propia y, por otro lado, el 24% de todas las viviendas que tiene la Ciudad de Buenos Aires están vacías.
Este es un fenómeno que no es de siempre, es un fenómeno que es de este siglo. Y sobre esta otra temática tampoco plantea nada el nuevo Código urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires. Que por el otro lado en su mellizo, el Código de edificación, baja el tamaño de la vivienda mínima de 28 m2 a 15 m2. Por eso te digo, chiquitito para alquilar y grande y suntuoso para generar valor. Que son las dos alternativas que está teniendo el mercado, pero ninguna va para las necesidades de la gente.
M.H.:Rodríguez Larreta señaló que van a tomar en cuenta una serie de medidas respecto de los alquileres, en relación al alto precio. Lo que produce la salida de los barrios de centenares de familias que no pueden pagar esos valores. ¿Qué propone Gustavo Desplats, referente de Protocomuna Caballito en relación a este tema?
G.D.:Acá hay un tema principal que es el valor de la tierra en la Ciudad de Buenos Aires, y el problema es que la única metodología que toma la actual administración para entender que una zona ha mejorado, es el aumento del valor de la tierra, y ese es un análisis equivocado. Por ejemplo, París, el segundo centro más importante de Europa, luego de Alemania, tiene comunas igual que la Ciudad de Buenos Aires, allí esta censada la población y se la divide por clases sociales, alta, media y baja; el porcentaje de cada clase social, debe ser mantenido en cada comuna de París. Cada persona que va a hacer un emprendimiento tiene que hacer dentro de la comuna la proporción de departamentos para las distintas clases sociales que tiene esa comuna. Por supuesto si uno quiere puede hacer un departamento de extremo lujo, pero en otras propiedades de la misma comuna el desarrollador tiene la obligación de hacer departamentos para clase media y baja en la misma proporción de residentes de esa comuna. Esa es una manera de combatir el proceso de gentrificación. Si lo único que se tiene en cuenta es el incremento del valor de la tierra, en mediano o largo tiempo es expulsivo de las actuales poblaciones. Al incrementarse el valor de la tierra rápidamente hay un traslado del incremento al valor del alquiler.
Hay que pensar que en la Ciudad de Buenos Aires, desde que está la administración nacional actual, ha aumentado un 200% el valor del alquiler, se está acercando bastante al nivel de inflación que hemos tenido en estos dos años y pico de gobierno del Ing. Macri. Pero en realidad el alquiler se encareció aún más que la inflación, provocado por un incremento del 12% el año pasado, por ejemplo, del valor de la tierra en dólares en la Ciudad de Buenos Aires.
También hay otros mecanismos muy utilizados en EE UU, es el descuento de distintos tipos de tasas para las personas que realicen viviendas sociales o con ciertos parámetros que el gobierno considera necesarios. Pero la verdad que lo que plantearíamos nosotros es que se limite la capacidad constructiva en los barrios que ya están densamente poblados.
Dentro de esta Argentina vacía, con 14 habitantes por km2, es un dato interesante este, la Argentina ocupa el lugar 224 entre 240 países que hay en el mundo en cantidad de habitantes, es decir, que estamos entre los países con más baja densidad poblacional.
La Ciudad de Buenos Aires con sus casi 3 millones de habitantes, tiene 14.000 habitantes por km2, mil veces más que los que tiene la República Argentina. Pero dentro de ese número, se esconden realidades como la de Balvanera con 35.000, Almagro con 32.000, Recoleta con 30.000, Caballito con 27.000 y Villa Crespo con 24.000 habitantes por km2. Con densidades que solamente se encuentran en ciudades de China o India.
Por otro lado, tenemos barrios con 2.000, 3.000 y 4.000 habitantes por km2 como Parque Avellaneda y Lugano. O sea, tenemos una gran asimetría. Este Código que se ha presentado en la Legislatura, lo único que hace es convalidar y dándole la posibilidad de que se siga construyendo en estos 10 barrios donde se concentra la construcción de la Ciudad de Buenos Aires: Palermo, Belgrano, Almagro, Recoleta, Caballito, Villa Crespo, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza, Coghlan, Puerto Madero y que nada se construya en la zona sur de la ciudad. Con una gran asimetría. Con lo cual si uno busca, por ejemplo, la falta de espacios verdes por habitante, la sobre construcción en la mancha urbana como limitante de la construcción, lo que se va a lograr es que no solamente sea el Estado con vivienda social, sino los mismos desarrolladores los que pasen a poblar y a construir los barrios que hoy están rezagados en la Ciudad de Buenos Aires.
Es muy interesante lo que pasa y lo pueden ver en nuestro blog Protocomunacaballito.blogspot.com, la gran diferencia en la construcción que hay en los barrios que el mercado elige para construir en relación a los barrios que están totalmente olvidados en la Ciudad de Buenos Aires.
Hay que recordar que la Constitución de la Ciudad marca como una de las primeras obligaciones de sus gobernantes el disminuir las distintas asimetrías que hay en la Ciudad, y desde hace 17 años y, especialmente de estos 10 años de administración del PRO en la Ciudad, esta asimetría crece día a día.
No tenemos hechos estudios de impacto ambiental estratégico, que son fundamentales para incorporar a la normativa de la Ciudad
M.H.:También llamás la atención sobre el cambio climático ¿Por qué?
G.D.:El cambio climático es una realidad que no mucha gente toma en cuenta o que considera cosas alejadas y que no va a causarle problemas en su vida, pero que ha llegado para quedarse para replantearse en la humanidad. Un replanteo fundamental en la manera de consumo de combustibles que va a provocar muchos cambios, que son visibles en cuanto a que se producen mayor cantidad de eventos extremos, en menor cantidad de tiempo, es decir, que la recurrencia entre cada fenómeno extremo se va achicando, ellos son más fuertes y, sobre todo, por la problemática del crecimiento a nivel del mar. El nivel del Río de la Plata y del Riachuelo, siendo la nuestra una planicie aluvional, sobre la que está asentada la Ciudad de Buenos Aires, implica que estos cuerpos de agua tienen el nivel que tiene el mar, con lo cual si sube el nivel del mar sube el nivel de estos cuerpos.
La Ciudad de Buenos Aires tiene aproximadamente 1/3 de su superficie bajo el nivel del mar, entre 5 y 10 cm abajo del nivel del mar. Casi todos los terrenos que rodean al Riachuelo, todos los terrenos que han sido “ganados” al Río de la Plata y parte de la cuenca del Medrano y del Maldonado. Con lo cual son zonas en alto riesgo de inundación en caso de sudestadas o eventos extremos en los próximos años.
Hay que pensar, por ejemplo, que la lluvia que recibe la Ciudad de Buenos Aires se duplicó en los últimos 40 años. Uno puede haber hecho el mejor sistema de desagües y puede plantear todavía ahora el mejor sistema de desagües, pero ante la mayor recurrencia, mayor cantidad de agua y el crecimiento que hay en sectores periféricos a la Ciudad de Buenos Aires, la impermeabilización de mayores superficies hace que a futuro sea inmanejable la situación si no se empieza a pensar en una verdadera sustentabilidad.
El actual Código urbanístico plantea muchas palabras y supuestas intenciones vinculadas al medio ambiente y al cambio climático, pero en la realidad no plantea la obligatoriedad de ninguna acción conducente para tratar de paliar sus efectos. Siendo la principal acción plantar árboles y tener espacios verdes. Cada espacio verde permite que el agua vaya hacia el interior, cada loza que se pone lo impide.
M.H.:Planteaste algún tema respecto del próximo debate en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires del nuevo Código de planeamiento urbano, en relación a plantar árboles, ¿qué otras cosas son necesarias?
G.D.:La Ciudad de Buenos Aires tiene una evaluación de impacto ambiental muy antigua. Nuestra Ley 123 que es la de impacto ambiental de la Ciudad de Buenos Aires, es contemporánea en el tiempo a la de la Unión Europea, lo único que tienen en común es que salieron el mismo año, pero nuestra Ley no plantea el estudio de impacto ambiental estratégico, que es fundamental, con lo cual se transforma en una Ley sin dientes.
Hace unos años junto a muchas organizaciones y vecinos de la Ciudad logramos oponernos al tema de la construcción de edificios en altura y logramos que en 5 barrios de la Ciudad se dejara de construir, primero de manera total hasta que se hiciera una evaluación y luego con limitaciones. Fue un decreto de Telerman y algunas normativas que luego fueron tergiversadas por la actual administración.
Estos estudios de impacto ambiental actual, por ejemplo, dicen que van a hacer un edificio de 10 pisos, con 3 departamentos por piso. Significa 30 baños, habilitan toda la parte de aguas, caños, la parte eléctrica; nunca se tiene en cuenta que en la misma manzana se están construyendo 4 edificios más y que hace dos años se terminaron otros dos, y que hace cuatro otros seis. Esto es lo que pasa en Caballito y en otros barrios de la Ciudad desde hace 7/8 años atrás.
Mientras que se siguen entregando permisos de obra, tenemos cortes de luz en zonas del barrio diariamente. En todo el entorno del club Ferrocarril Oeste, 8 cuadros para cada lado, el colapso eléctrico es diario, tienen problemas de cortes de luz y de alta y baja tensión, destrucción de los aparatos eléctricos provocados por la empresa prestadora del servicio.
Todas estas problemáticas se basan en que no tenemos hechos estudios de impacto ambiental estratégico, que es fundamental para incorporar a la normativa de la Ciudad. También habría que tener un estudio cierto de la capacidad constructiva residual del actual Código y en los lugares que ya tienen densidades arriba de los 20.000 habitantes por km2 habría que plantear limitaciones a lo que se construya a efectos de no superpoblar esas áreas.
Hay otro punto interesante de remarcar, nosotros tenemos varios artículos publicados respecto del medio ambiente y al espacio urbano en la Constitución de la Ciudad, después tenemos la Ley 71, que es la Ley ambiental básica de la Ciudad, después tenemos el Plan urbano ambiental, la Ley 2930. Hay un plan territorial que no fue aprobado por la Legislatura y hay toda una serie de trabajos que son un diagnóstico del Código urbanístico, dentro de ellos se establece que en la Ciudad de Buenos Aires es necesario que se hagan 100 nuevas plazas.
