El GCBA presentó ajustes al Código Urbanístico
01.07.2024
En una semana sin sesión ordinaria, uno de los temas más relevantes fue que el Gobierno porteño anunció que en breve enviará a la Legislatura un proyecto de ley que “ajuste” al actual Código Urbanístico. En tanto, vecinos y vecinas de Parque Chas presentaron de forma autónoma un proyecto de ley para modificar la legislación vigente en varias manzanas de este sector de la Comuna 15.
Con respecto al primer punto, en el marco del Foro Participativo Permanente el lunes pasado hubo una reunión con unos 300 vecinos y vecinas vía Zoom. Representantes porteños explicaron los principales ejes de esta revisión, que se suma a otras dos hechas en 2022 y en 2020, siendo el Código Urbanístico original de 2018. Si bien no se mostró el texto del proyecto de ley, los funcionarios explicaron que buscan con estos ajustes llegar a un “equilibro urbano”, fomentar “la protección del patrimonio” e incorporar el “concepto de incentivo”.
El GCBA, según mostraron en placas de Power Point, propone “diferenciar la identidad de los barrios y la identidad de los corredores”, buscando “distinguir qué identidad prima en cada uno”. También apuestan a “consolidar el desarrollo urbano en la subcentralidades urbanas donde se concentra la infraestructura de servicio, la matriz de transporte y la mejor cobertura de las necesidades de la vida cotidiana”.
En otra placa se habló de “repensar las transiciones normativas entre los barrios y los corredores evitando grandes saltos de altura”. El Gobierno porteño busca “fomentar el completamiento de tejido y la conformación de una carpa homogénea evitando los gradientes en las manzanas”. Otros puntos son “promover la conservación y revalorización del patrimonio urbano” e “incentivar la mixtura de usos para el desarrollo de subcentralidades de estala barrial”.
El GCBA propone incorporar 4.209 inmuebles en el Catálogo Preventivo, para evitar su demolición. Es una medida transitoria hasta que la Legislatura porteña apruebe una ley respaldatoria.
El sistema de incentivos mencionado propone “un desarrollo urbano sostenible donde se impulse la protección del patrimonio urbano y al desarrollo del sur mediante la consolidación de zonas receptoras donde se concentran las infraestructuras y servicios”.
Funcionarios porteños señalaron que durante el verano las autoridades mantuvieron reuniones con representantes del sector de la edificación: Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC), Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU), el Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA), entre otros.
Durante el Zoom, los vecinos y vecinas que participaron hicieron críticas a este y otros puntos, ya que desde hace años hay asambleas barriales que se movilizan contra el actual Código Urbanístico y denuncian consecuencias negativas. Es más, hay una gran cantidad de proyectos de ley presentados en forma particular por estas asambleas: Constitución, Coghlan, Núñez, Belgrano, Villa Ortúzar, Villa del Parque, Villa Devoto, son algunos territorios aludidos.
En 2022, la Legislatura porteña aprobó cambios al Código Urbanístico para proteger la zona llamada Lomas de Núñez y Nuevo Belgrano- Barrio River. Son los únicos proyectos atendidos de una gran cantidad de textos elevados por la ciudadanía. Las asambleas formaron la Interbarrial Buenos Aires (IBBA) que breva por una solución a esta problemática.
Ante la reunión convocada por Zoom, la IBBA emitió un comunicado: “Esta semana el GCBA convocó al Foro Participativo Permanente para supuestamente presentar una propuesta de “ajuste” (según sus palabras) del Código Urbanístico. La reunión fue virtual y con una capacidad limitada a 300 personas a las 14 horas (horario laboral, lo que dificulta la participación ciudadana)”.
“Cada vecino/a pudo intervenir por un máximo de 2 minutos. Sin responsables políticos (ni secretario de desarrollo urbano ni director general de planeamiento urbano), de la reunión se infiere que: No se presentó una propuesta, solo hicieron una declaración de intenciones con ideas generales. No se brindó acceso al proyecto de ley o documento alguno. No se reconoció la emergencia urbanística ambiental sostenida por la Interbarrial Buenos Aires ni las leyes vecinales presentadas en la Legislatura”, alertaron.
También señalaron sobre el encuentro: “No se abordó el colapso de servicios públicos (por ejemplo la falta de agua), que estamos vivenciando en los barrios debido a la construcción descontrolada. No se regula el espacio público, lo que demuestra que es una ley hecha a la medida de la inversión privada (mayormente orientada a especulación). No se aprobaron las instancias de planificación urbana previas al Código Urbanístico (Plan Urbano Ambiental, Código Ambiental y Modelo Territorial). No se realizaron convocatorias abiertas e institucionalizadas para invocar la participación vecinal”.
“El GCBA reconoce como tales a reuniones informales con vecinos y asociaciones. No se desarrollarán otras instancias de participación ciudadana hasta la aprobación en primera lectura del proyecto de ley que se presente. No se informó qué se va a hacer con los miles de inmuebles de valor patrimonial que están fuera del Catálogo Patrimonial Preventivo”, señalaron sobre lo vivido el lunes.
“En conclusión, nuevamente fuimos utilizados para una puesta en escena de participación ciudadana que pretende legitimar un Código Urbanístico hecho a la medida de los desarrolladores inmobiliarios (que, a diferencia de las y los vecinos, tienen aceitadas conexiones con los funcionarios gubernamentales)”, concluyó la IBBA.
El Observatorio del Derecho a la Ciudad, una entidad civil que asesora a los vecinos y las asambleas, alertó que los funcionarios porteños “reconocieron que no cumplieron con la etapa de Monitoreo General, Particular y de Instrumentos de la cual debería surgir la información necesaria para el diagnóstico para la evaluación integral del Código Urbanístico. Convocaron a la reunión sin ningún informe o dictamen o conclusión de la etapa de monitoreo”. “Durante la reunión informaron la propuesta de “ajuste” del Código Urbanístico en menos de 10 imágenes de Power Point. Sin mayor explicación y tampoco nos brindaron acceso al proyecto de ley o su borrador o a algún informe más detallado”, sumaron.
“No habrá otra instancia de participación institucionalizada salvo la audiencia pública en la Legislatura porteña una vez que hayan aprobado el proyecto de ley en primera lectura. Por lo tanto, vuelven a violar el sistema de participación ciudadana que establece el art. 1.1.4 y el art. 10.11 del Código Urbanístico, el Plan Urbano Ambiental y el Acuerdo de Escazú”, indicó el ODC.
“Reconocieron que esta modificación no va a tratar nada relacionado con el colapso de los servicios públicos. Una ausencia notable en el Código Urbanístico actual que debió contemplarlo de acuerdo con lo que dispone el Plan Urbano Ambiental. Esta omisión ilegal nuevamente se repite. Reconocieron que tampoco se va a tratar la regulación del espacio público. Este Código Urbanístico continuará siendo un Código para la construcción privada sin considerar la integralidad de la Ciudad. Otra vez van a tratar la modificación del Código Urbanístico sin aprobar previamente la actualización del Plan Urbano Ambiental, el Código Ambiental y el Modelo Territorial”, criticó la entidad civil.
“Informan que van a incorporar más de 4000 mil inmuebles que se encuentran en el Catálogo Patrimonial Preventivo al Catálogo Definitivo. Pero no informan que va a suceder con los miles de inmuebles que están fuera del catálogo porque aún no fueron evaluados de acuerdo con lo que dispone el Plan Urbano Ambiental y a la reciente sentencia judicial que logramos”, sumaron.
“En conclusión, fuimos testigos de una participación ciudadana falseada o trucha para convalidar formalmente el tratamiento de un proyecto de ley al cual no pudimos acceder. Participamos de un fraude democrático para legitimar los grandes negocios inmobiliarios que esta gestión tiene planificados en las sombras para la Ciudad”, finalizó el ODC.
Parque Chas:
En paralelo a los “ajustes” al Código Urbanístico anunciados por el Gobierno porteño, la agrupación “Somos de Parque Chas” presentó de forma particular un proyecto de ley para modificar la normativa vigente en varias manzanas de este barrio de la Comuna 15. Según la propuesta, los cambios alcanzarán al polígono delimitado por el eje de la Av. De los Incas, Av. Combatientes de Malvinas, Av. Chorroarín, Av. Constituyentes, Av. Gral. Benjamín Victorica, hasta el eje de la Av. Los Incas.
“Solicitamos readecuar, en sectores representativos de nuestro barrio, diversos aspectos de la normativa urbanística vigente que constituyen un riesgo tanto para sus características identitarias, como para la calidad de vida de todos los habitantes”, explican las y los ciudadanos.
“Entre los factores que generan nuestra mayor preocupación se encuentran: La falta de revisión, actualización y preservación de las Urbanizaciones determinadas y su entorno (entre ellas la U39-Parque Chas), en el proceso de elaboración del Código Urbanístico que impuso un paradigma de sobredensificación constructiva y mixtura de usos sin respetar las identidades barriales. El incremento exponencial y arbitrario de la capacidad constructiva en el sector sur de Parque Chas, que distorsiona los valores del suelo e incentiva la renovación urbana con sustitución de tejido patrimonial o histórico”, plantean las y los vecinos.
También agregan: “El aumento arbitrario de las alturas de la edificación, que alteran la escala urbana y las condiciones de habitabilidad. La intensiva ocupación del suelo permitida por las zonificaciones del antiguo CPU, actúa como antecedente de nuevos proyectos que sostienen una escasa superficie absorbente en pulmones de manzana. La flexibilización de los usos del suelo, que altera la convivencia de las actividades urbanas y modifica negativamente las economías barriales”.
Se trata de “Factores que se combinan con un alto grado de “especulación inmobiliaria”, fenómeno que encuentra incentivo en los certificados urbanísticos, condiciones novedosas, vinculadas al procedimiento del trámite de registro de las obras y las habilitaciones en el ejido de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que si bien parecían estimular un horizonte de previsibilidad para la gestión y desarrollo de obras y proyectos e implantación de usos del suelo, trajo aparejadas algunas consecuencias negativas en su objetivo e implementación. Al respecto, tanto la prórroga flexible otorgada por un período de vigencia de 6 meses, cómo el “blindaje normativo”, obtenido dentro de un expediente de registro de obra o habilitación, no solo promovieron acciones de especulación urbana- de quienes se presume que pretenden perpetuar la mejor interpretación obtenida de los parámetros urbanísticos vigentes (frente a posibles situaciones de cambios normativos), limitaron también, el rol regulador del estado en sus facultades de implementar ajustes y/o acciones correctivas, que se condicen con la implementación de un nuevo marco normativo”.
En la defensa del proyecto, los vecinos y vecinas explican que “se distinguen 2 sectores especiales de nuestro barrio (A y B) con características y conflictividades particulares”.
Sector A: Polígono delimitado por el eje de la Av. De los Incas, Av. Combatientes de Malvinas, Av. Chorroarín, Av. Constituyentes, Av. Gral. Benjamín Victorica, hasta el eje de la Av. Los Incas; que mantiene la impronta de las antiguas zonificaciones y donde se experimentan los mayores riesgos de renovación con densificación urbana.
Sector B: Urbanización Determinada U39 – “Parque Chas”, conjunto urbano de escala homogénea, caracterizado por un trazado concéntrico planificado y cuyo uso predominante es la vivienda individual.
“Al respecto, la comparativa de marcos normativos (CPU vs CUR) permite comprender y dimensionar los posibles impactos negativos de la nueva norma urbana; en especial en aquellas áreas afectadas generosamente a condiciones de edificabilidad USAM4, que incentivan la renovación urbana de sectores residenciales y de equipamientos de baja escala; mediante parámetros normativos que incrementan la capacidad constructiva y la altura edilicia, disminuyen el suelo absorbente y alteran los usos y actividades existentes”, señalan como uno de los problemas latentes.
Con el objetivo de “calibrar y/o reformular la normativa urbana actual a la estructura física e identitaria” del barrio, los vecinos y vecinas proponen:
Sector A: Consolidación y jerarquización de los corredores principales (con mayor capacidad ambiental y en proceso de consolidación) con las condiciones de edificabilidad: USAB.2; Transición de las alturas desde los corredores hacia el interior del barrio. (Manzanas con USAB2-USAB1); Consolidación de grandes áreas residenciales, de baja escala, entre corredores comerciales, (en forma de macro-manzanas), con condiciones de edificabilidad USAB 1.; Consolidación de la mixtura de usos en los corredores comerciales y restringir actividades en el interior del barrio, conformando macro-manzanas predominantemente residenciales. Limitación de la ocupación del suelo edificable hasta LFI. (¼ de manzana), preservando los pulmones de manzana y aumentando la capacidad ambiental.
Sector B: Ampliación de los límites geográficos de la U39-Parque Chas, incorporando el frente de viviendas de la Av. Benjamín Victorica.
También proponen criterios comunes para ambos sectores: “Aumento de la catalogación de inmuebles con valoración Urbanística y/o Arquitectónica, Histórica-Cultural, Singular y Ambiental, preservando la identidad barrial en base a la memoria colectiva de sus habitantes. Incorporación de mecanismos de consulta y participación vecinal, frente a toda petición que solicite en el área, garantizando el control y monitoreo ciudadano. Definición de lineamientos paisajísticos para el Espacio Público. Compromisos para la elaboración de estudios ambientales que permitan mitigar impactos y calibrar la norma urbana. Suspensión de certificados urbanísticos, hasta tanto no se resuelva una norma urbana que contemple las necesidades/reclamos vecinales”.
“Aspectos que no pretenden poner freno al desarrollo de la Ciudad, sino al contrario, pretenden orientar el crecimiento equilibrado y sostenible de los barrios; densificando y mixturando usos en los corredores de mayor capacidad ambiental y preservar pulmones residenciales o de baja mixtura de usos, que a manera de macro-manzanas, garanticen una mejor calidad de vida. Por último, queremos resaltar la importancia de trabajar en la preservación de nuestro patrimonio barrial, no como una operación tendenciosa, hegemónica e institucionalista de reconstrucción del pasado, sino cómo un ejercicio en función de las motivaciones, necesidades y sentimientos de cohesión e identificación de los vecinos y vecinas con su hábitat cotidiano”, finalizan los vecinos y vecinas.
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